Cómo escoger el tipo de propiedad para invertir
Si estás analizando la venta de propiedades en El Salvador te contamos cómo escoger el tipo de propiedad para invertir. Eso depende de tu capital, el apetito que tengas por el riesgo y tus niveles de ingreso y flujo de dinero. Sigue leyendo y conoce un poco más sobre el tema.
¿Cuáles son los tipos de propiedades?
En general, podríamos diferenciar cuatro tipos de propiedades: residenciales, industriales, de oficina y para tiendas (estas últimas se pueden considerar solo comerciales).
Propiedades industriales
Las propiedades industriales incluyen las de distribución, manufactura y facilidades de depósito o almacenaje.
- Almacenaje y distribución: son espacios que se usan para almacenar, distribuir y transportar productos entre lugares de destino. Por ejemplo, podría servir para importadores de muebles, vino, entre otros. Generalmente tienen espacio limitado para oficinas.
- Oficinas y depósito: este es un espacio mixto, incluye algunos metros cuadrados para oficinas y otros para espacio industrial. Tiene una porción más grande para oficinas que el tipo anterior. Los inquilinos pueden ser cualquier tipo de negocio enfocado a la industria pero que tengan un componente administrativo asociado con su almacén.
- Espacio para manufactura: son áreas simples abiertas, que se pueden personalizar para cualquier tipo de industria. Se introducen las maquinarias o lo que se necesite.
Propiedades para tiendas
Los espacios para tiendas o comercios pueden ser muy distintos. El punto en común es que son para la venta de productos. Algunos tipos son:
- Tiendas individuales con la fachada hacia la calle.
- Espacios grandes, de al menos 5 mil metros cuadrados para mostrar mercancía. Para tiendas de muebles, almacenes, etc.
- Para supermercados, están ubicados generalmente cerca de urbanizaciones.
- Tiendas por departamentos, son espacios muy amplios que pueden quedar más alejados de los centros urbanos.
Propiedades para oficinas
Estas las podríamos localizar de acuerdo con el espacio y localización.
- Espacio de oficina primario: es nuevo o ha sido remodelado. Tiene muebles nuevos, queda en sitios de fácil acceso y es ideal si buscas comprar para rentarlo a empresas. Con este conseguirás un mayor retorno de la inversión.
- Espacio de oficina secundario: son rentados por empresas medianas, han estado bien mantenidos, pero no son nuevos. Tienen todas las facilidades y son de fácil acceso. Le siguen en precio a los anteriores.
- Espacios de oficina en edificios viejos: son especiales para aquellos que buscan pagar una renta más baja. Los muebles y las facilidades son mínimas, y quizás no queden en sitios tan céntricos.
Al momento de comprar un espacio de oficinas debes considerar aspectos como eficiencia energética. Bien sea que lo vayas a usar o rentar, es un punto clave cuando se alquilan espacios de este tipo.
Propiedades mixtas
Estas son aquellas que combinan dos de las categorías anteriores en un solo proyecto. Por ejemplo, hay edificios que tienen oficinas en los pisos superiores y en la planta baja locales de tiendas.
Propiedades residenciales
Estos son los más conocidos, incluyen casas, apartamentos, casas vacacionales y terrenos. Son propiedades donde una persona o una familia paga para vivir. El tiempo que se quedan se basa en un contrato de alquiler que firman y que generalmente es de 12 meses.
Cómo escoger el tipo de propiedad para invertir
Lo primero que debes saber es que hay diferencias importantes entre invertir en una propiedad comercial y una residencial. Los mercados son diferentes en cuanto a ganancias, rendimiento, precios de alquiler y riesgos. Hay ventajas y desventajas en todos los tipos, todo dependerá de cuánto dinero tienes y qué quieres alcanzar.
Ventajas y desventajas de las propiedades comerciales
Comprar locales comerciales en Santiago tiene sus ventajas. Podríamos comenzar mencionando el rendimiento, es normalmente más alto en locales comerciales, en los de tiendas llega a 6 %, oficinas 7 % e industriales un 8 %. Esto variará de acuerdo a la ubicación, la calidad del edificio y el mercado actual.
Al comprar un local para rentar tendrás más ingresos, porque los locales comerciales suelen ser más costosos que los residenciales. También tendrás más flujo de dinero, porque los inquilinos generalmente pagan las reparaciones y el mantenimiento.
El retorno de la inversión lo verás todos los meses con los pagos mensuales del alquiler. Además, generalmente los contratos comerciales son a más largo plazo, en general, hasta 10 años, con opciones de renovación. Por lo que, como dueño tendrás mucha más estabilidad y menos riesgo.
Este punto podría ser un arma de doble filo, si el mercado se mantiene estable da mucha estabilidad. Pero, si el mercado crece y las rentas de los alrededores aumentan en el corto plazo no podrás aumentar la renta, ya que tendrán un contrato firmado.
En general, los dueños tienen menos problemas con los inquilinos de locales comerciales que los residenciales.
Entre las desventajas de este tipo de propiedades podemos mencionar que típicamente los precios de estas son más altos que de las residenciales. Por lo que, en un principio necesitarás más dinero o un préstamo más alto.
Los riesgos son más altos dada la posibilidad de que el local quede vacío por más tiempo. Todo esto depende de las condiciones del mercado y del área.
El crecimiento del capital es más bajo, aunque la tierra se aprecia, el edificio se deprecia. Es algo normal en las propiedades comerciales.
Es normal, que se pida un primer pago más alto para comprar propiedades comerciales que para residenciales. Por lo que necesitarás más dinero al momento de la adquisición.
Ventajas y desventajas de las propiedades residenciales
Si vas a comprar apartamentos en Santiago también debes conocer las ventajas de esta decisión. La principal es que hay mayor potencial de crecimiento del capital, porque el valor aumenta, hay más demanda en este tipo de mercado.
Además, para comenzar necesitarás menos dinero, ya que podrás encontrar apartamentos pequeños a un costo más bajo y esto servirá para iniciar como inversionista.
El riesgo es más bajo con propiedades residenciales y generalmente están menos tiempo vacías. Si quieres vender será mucho más sencillo comercializar un apartamento o casa que un local comercial.
Entre las desventajas está que los precios de alquiler son menores para las casas que para los negocios. Por lo que, si tu hipoteca es muy alta quizás no tengas tanto retorno de la inversión en un principio.
Los arrendadores de apartamentos o casas tienen que pagar el mantenimiento o reparaciones del apartamento. Esto también significará menos ingresos. El rendimiento de la inversión es básicamente menor.
Consejos para invertir en una propiedad
Las personas cuando logran ahorrar una cantidad de dinero, o cuando reciben dinero por una liquidación o retiro, piensan en comprar una propiedad para rentar. Algunos buscan apartamentos listos, otros prefieren repararlos para ahorrar más.
Determinar cuál es el mejor tipo de propiedad para invertir es muy relativo. Depende de una situación específica del inversionista en real estate. Hay muchas cosas para considerar, especialmente metas y planes.
Considera tu situación financiera, metas a corto y largo plazo, tu conocimiento sobre el mercado de real estate. Muchas personas se deciden por una propiedad considerando si la propiedad tiene plusvalía o no, otros piensan en obtener más ganancias al corto plazo.
Mientras que a algunos su situación le permite invertir sin tener que pedir apoyo financiero del banco, por tanto, tienen más opciones para decidir. Quienes necesitan una hipoteca para financiar su inversión tendrán menos opciones y deben tener un mejor plan financiero.
Por tanto, la decisión de cuál es la mejor propiedad para invertir dependerá principalmente de tu situación económica y tus metas.
Evita estos errores al comprar como inversión
Conoce estos errores que debes evitar al invertir en una propiedad y cómo podrás superarlos.
- Tomar la decisión basada en las emociones. Al comprar una casa muchas veces dejamos que nos ganen las emociones, pero cuando lo haces como inversión tu corazón no debe influir. La resolución debes tomarla basado en la información, en una investigación previa. Revisa la ubicación, cuánto quieres ganas, el mercado, entre otros detalles. Invertir se trata de economía no de emociones.
- No tener un plan. Un proyecto es clave cuando quieres invertir. Es básico establecer metas, determinar dónde quieres terminar y un plan para llegar a estas. Necesitas pensar en el corto y el largo plazo, y así crear estrategias. En este punto es importante decidir qué tipo de propiedad necesitas comprar para alcanzar tus metas, piensa bien y consulta con uno de nuestros agentes inmobiliarios.
- Apurarse a comprar es un grave error. Esto puede significar que muchos no puedan pasar de su primera propiedad. Como inversionista debes tener paciencia y no esperar convertirte en millonario de un momento a otro. Esto requiere tiempo y hay muchos costos involucrados.
- No investigar bien. Entender el mercado inmobiliario es clave para que tu inversión valga la pena. Necesitas conocer la zona, cómo son los préstamos o hipotecas, intereses, etc.
Saber cómo escoger el tipo de propiedad para invertir será clave para conseguir un mayor retorno de tu inversión. Debes decidir si quieres una propiedad comercial o residencial. Entender el mercado es clave para esto. Si necesitas ayuda para iniciarte en el real estate no dudes en contactarnos.
