¿Cómo saber el valor real de tu propiedad?
En algún momento como propietario de algún tipo de inmueble te has hecho la pregunta: “¿Cuánto vale realmente?”. Puede ser en razón de alguna situación específica: que te divorcias, piensas venderla o rentarla, por pago de impuestos o simplemente porque quieres saberlo…; sea cual sea tu razón, hoy en CityMax El Salvador te responderemos todas la interrogantes que pueden surgir al respecto.
Nunca puedes asignar un precio a una propiedad con solo una “idea” de lo que vale. Puedes solicitar un avalúo dirigido a tu propiedad con propósito de trámite hipotecario, contratación de seguro, compra o renta del inmueble, entre otras. En otros países también se requiere un tipo de avalúo por impuesto predial pero este impuesto no es pedido para los propietarios de Bienes Raíces en El Salvador.
Un avalúo es una técnica profesional para indicar el valor de un inmueble estudiando sus características físicas, su ubicación y su uso más la investigación y el análisis de mercado que se debe hacer para medir su poder de cambio en moneda a una fecha determinada.
¿Como saber el valor real de tu propiedad en El Salvador?
Tienes que saber que hay dos tipos de avalúos que se pueden realizar para saber el valor real de una vivienda, y que dicho valor no solo cambia a través de los años sino que también los dos tipos de avalúos darán precios distintos en tanto que la finalidad de dichas tasaciones tiene distintas finalidades:
- Avalúo Comercial
El cálculo que hace este avalúo se centra en considerar características como la construcción del inmueble, los servicios que preste la propiedad y su calidad, el terreno y la ubicación que tenga, así como se estiman también los precios del mercado respecto a viviendas que cuenten con similares características.
Este cálculo del valor de tu vivienda tiene como término establecer un precio de venta o alquiler que compita en el mercado.
- Avalúo hipotecario
Toma en cuenta los metros cuadrados de construcción y los metros del terreno. Este avalúo se realiza por impuesto predial pero se hace también para otras funciones como algún préstamo bancario, procesos de exportación e indemnización así como para estudios de recuperación de plusvalía.
Los insumos que se necesitan para realizar un avalúo son los siguientes:
- Plano Catastral
- Documentación legal que ampare la propiedad del inmueble.
- Medios tecnológicos para ubicar el activo (GPS, Computadora, otros)
- Otros: apoyo de topografía, apoyo de estudios varios como: riesgos, deslizamientos, funcionamiento de agua potable, funcionamiento de aguas negras y aguas lluvias, factibilidad de energía eléctrica.
A su vez, los avalúos pueden aplicarse a distintos activos fijos con distintas finalidades, se distinguen tres tipos de Bienes inmuebles:
- Avalúos de Bienes en uso
Los bienes que se avalúan bajo esta categoría incluyen terrenos, construcciones, maquinarias de fábricas, comercios y servicios. El análisis de estas propiedades se hacen con el fin de revaluar, re expresiones de estados financieros y funciones, así como para valores asegurables y créditos bancarios.
Estos avalúos son pedidos normalmente por entes del sector industrial y comercial que buscan mantener sus activos bajo control.
- Avalúos de Bienes para venta en el Mercado
Estos se hacen a aquellas propiedades que se pretenden comprar o vender en el mercado como maquinaria, terrenos, edificios, etc. Si quieres valuar
- Avalúos para fines fiscales
Se hace el avalúo a todos aquellos que necesitan un valor asignado como base para el pago de impuestos. Aunque esta ley no existe en El Salvador, sí hay muchos países que piden impuestos por Adquisición de Inmuebles y del Impuesto sobre la Renta.
Lo primero que debes hacer para comenzar un avalúo de tus casas en El Salvador, por ejemplo, es contratar a un profesional que esté autorizado y pertenezca a la Cámara Salvadoreña de la Valuación (CSV). El valuador es un profesional preparado para calificar y estimar el valor de un inmueble haciendo uso de metodologías y criterios técnicos valuatorios preestablecidos.
Se comienza realizando un estudio de todas las áreas, tanto internas como externas para identificar, en primer lugar, las averías o deficiencias que puedan representar una incomodidad para habitarla y en base a esto, el período de vida útil de la propiedad. En esto entra el análisis de elementos como: pintura, carpintería, acabados, estructura y cimientos; desde lo que podemos percibir a primera vista hasta lo más interno de la estructura.
Luego de realizar esto se hace un cálculo sobre cuánto costaría construir un inmueble con los mismos materiales y características en el momento actual, que después pasarán a una tabla para sacar los cálculos concretos. A este proceso se le conoce como enfoque físico o directo.
El siguiente enfoque es uno comparativo de mercado en donde se va a tomar en cuenta para establecer un valor, factores como los inmuebles similares en la zona, si es una zona turística, comercial, de residencia, etc, así como la facilidad de acceso a la zona, las características del suelo donde es construido, el tipo de inmueble y otros factores que permitan estimar un precio de compra.
Y finalmente para sacar un costo de renta se hace un enfoque de capitalización atendiendo a factores como la renta bruta anual, tasa de capitalización, tasa de inflación, tasa real, tasa de liquidez y otros agentes.
En resumen, podemos concluir que se obtienen tres valores: un valor físico, que se obtiene por el análisis de los materiales de construcción y las instalaciones que tenga la propiedad; un valor comercial, el que se calcula estudiando la ubicación del inmueble y lo que le rodee (servicios, otras propiedades, etc.); y el valor de ingresos, es aquel que se estima para su compraventa o alquiler de la propiedad, como un local en venta o alquiler en San Salvador o un edificio en venta o alquiler.
Si quieres saber el valor de tu propiedad solo tienes que dirigirte a un profesional y decirle los fines con los que buscas valuar tu propiedad para que este proceda a realizar su trabajo.
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