El verbo enajenar, etimológicamente, denomina la acción de “separar” o “perder”. Así, enajenación de bienes inmuebles significa ceder o perder el dominio que se tiene sobre un bien, en este caso, sobre una propiedad o bien inmueble. ¿Por qué perder? Porque bien puede el propietario vender o donar (acto voluntario) la propiedad o perderla por embargo.
Es un término de uso jurídico para referirse al acto de transferir bienes de un patrimonio a otro. Este acto se puede dar en las siguientes formas: compra, venta, renta y donación. Sabemos, en un sentido básico, lo que implica cada una de ellas. Estos actos pueden darse debido a un hecho o un acto jurídico. Entendiendo por hecho jurídico aquel suceso en donde el hombre naturalmente no tiene ningún poder y por ello crea cambios y consecuencias en la transferencia de los bienes, como lo es, por ejemplo, la herencia en caso de muerte del propietario inicial.
El acto jurídico por otro lado, es una acción consciente que tiene como finalidad transmitir o cambiar los derechos sobre un bien, tal como la creación de un contrato de venta. En este acto jurídico entra, entonces, las formas anteriormente mencionadas: compra, venta, renta y donación.
Lo más importante sobre estos actos, o dónde se presentan la mayoría de dudas, son con los impuestos; cuando una persona enajena un bien (mueble o inmueble) y obtiene un ingreso por ello, debe pagar un impuesto al Estado.
La Asamblea Legislativa de El Salvador, en la Ley del Impuesto sobre Transferencia de Bienes Raíces, Capítulo IV, establece que el pago del impuesto se hará de la siguiente forma:
Para las propiedades con un valor igual o menor a 250,000.00 colones equivalentes en dólares de los estados Unidos de América a USD$28,571.43 el impuesto no deberá ser pagado, es decir, están exentos. Y para las propiedades de 250,000.01 colones ó USD$28,571.43 en adelante, el impuesto será de un 3%. En caso de propiedades que hayan sido fraccionadas en parcelas, cada una de ellas se tomará como un bien inmueble independiente.
En dólares es equivalente a:
Alcabala Monto exento USD$28,571.43
Fórmula de cálculo: (Precio de venta – Monto Exento) x 3%
Ejemplo: (150,000 – 28,571.43) x3% = $3,642.86
Ahora, la ley no solo exenta a las propiedades menores al precio anteriormente señalado, sino que dice que se gravará toda transferencia de bienes, toda casa en venta en El Salvador o cualquier venta de propiedades en El Salvador, salvo en las siguientes excepciones:
- Cuando se diluyen las sociedades y se adjudican los bienes inmuebles; el adjudicatario debe parte de la sociedad y aportado a la misma anteriormente.
- Cuando se ceden los bienes por herencia.
- El traspaso de derechos de usufructo. Es decir, el derecho real de goce o disfrute de un bien ajeno. En términos menos jurídicos: cuando se arriendan propiedades.
- Cuando el Estado o cualquier corporación o fundación de Derecho Pública adquiere bienes.
- Las donaciones en favor del fomento del Bien de Familia o a favor de sindicatos de trabajadores.
- Cuando las Asociaciones Cooperativas Agropecuarias, inscritas en el Ministerio de Agricultura y Ganadería, adquieren bienes raíces.
- En caso de fideicomiso a favor del fideicomitente, cuando los bienes transferidos vuelven a éste después de un tiempo preestablecido. Para quienes no saben, fideicomiso es un derecho en forma de contrato en donde un testador deja su herencia o parte de ella a una persona que debe transferirla a otra o manejarla según se le indique.
- Por último, el anteriormente señalado: cuando los bienes no exceden de 250,000.00 colones y siendo su equivalente USD$28,571.43 Fuera de esto, toda persona natural o jurídica que quiera y pueda adquirir Bienes Raíces en El Salvador deberá pagar el impuesto de transferencia de bienes. Deberán presentar, además, una declaración escrita y firmada en un formato redactado por la Dirección General, la cual debe dar testimonio de la escritura de enajenación y entregarla en un plazo de 60 días. Las personas naturales o jurídicas exentas del impuesto por bienes que no exceden los 250,000.00 también deben presentar dicha carta.
A pesar de aplicarse de formas distintas en cada país, la enajenación de inmuebles debe regirse bajo ciertas cláusulas, que permitirán el beneficio en medida justa para todos. La importancia de conocer sobre esto se debe a su frecuencia, cotidianidad. Todos los días se intercambian bienes, sean muebles o inmuebles, y deben ser intercambiados o cedidos bajo los términos legales. Por ello, te invitamos a informarte con detalle leyendo la Ley de Transferencia de Bienes Raíces.
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