Vender una casa o propiedad en El Salvador implica pagar impuestos, como el Impuesto de Ganancia de Capital. En este artículo te explicamos cómo se calcula, cuándo quedas exento y cómo puedes calcular lo que tendrías que pagar.

¿Qué es el Impuesto de Ganancia de Capital?

Según la ley salvadoreña, la ganancia de capital es la utilidad que obtienes al vender un bien —como una casa, un terreno o acciones— de forma ocasional, es decir, cuando esa venta no es tu actividad comercial principal.

En El Salvador, el Impuesto de Ganancia de Capital corresponde al 10% de la ganancia obtenida en la venta del inmueble, siempre que hayas sido propietario del bien por más de doce meses.

El Artículo 14 de la Ley de Impuesto sobre la Renta (LISR) establece las reglas para calcular este tipo de ganancias, y el Artículo 42 de la misma ley fija la tasa del 10% sobre la ganancia neta de capital.

¿Cómo se calcula el Impuesto de Ganancia de Capital?

Según Daniel Urbáez, agente inmobiliario de CityMax Surf City, la Ganancia de Capital se calcula restando del monto de la venta el monto en que se compró el inmueble, menos las deducciones permitidas por la ley; sobre ese resultado se aplica el 10%, que corresponde al impuesto a pagar.

Es decir, se toma la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de la propiedad, se restan las deducciones documentadas, y sobre esa diferencia se calcula el impuesto.

Importante: si vendes el inmueble dentro de los doce meses siguientes a haberlo comprado, no aplica la tasa del 10% del Impuesto de Ganancia de Capital. En ese caso, el Artículo 42 de la LISR establece que la ganancia se suma a tus ingresos ordinarios del año y el impuesto se calcula como renta ordinaria, lo que para una persona natural puede llegar hasta el 30% según la tabla del Artículo 37.

Ejemplo de cálculo

Si una persona compró una casa en $40,000 y después de doce meses la vende en $60,000:

Ganancia obtenida: $20,000
Esa ganancia se multiplica por el 10% del impuesto
$20,000 × 10% = $2,000

En este caso, el vendedor pagaría $2,000 de Impuesto de Ganancia de Capital.

¿Qué pasa con las deducciones en la propiedad?

Las deducciones son los gastos que realizaste al adquirir la propiedad, las mejoras que le hiciste y los gastos necesarios para venderla, tales como:

· Honorarios notariales

· Honorarios inmobiliarios

· Mejoras documentadas en el inmueble como ampliaciones o remodelaciones que aumenten su valor

Según Urbáez, estas deducciones pueden ayudar a disminuir la cantidad de dinero que se paga, siempre que los gastos estén respaldados con una factura de consumidor final o comprobante de crédito fiscal a nombre del propietario. De lo contrario, no serán válidos para el Ministerio de Hacienda, tal como lo exige el Artículo 206 del Código Tributario. De ahí la importancia de trabajar con una agencia inmobiliaria como CityMax, que puede orientarte sobre qué comprobantes conservar desde el momento de la compra.

Casos de exención: ¿Cómo podrías aplicar a una exención de impuestos?

Urbáez señala que en El Salvador existen casos en los que podrías exentar el Impuesto de Ganancia de Capital, según el Artículo 4 numeral 12 de la LISR, siempre que se cumplan cuatro condiciones

1. Que seas una persona natural (las sociedades o empresas no aplican a esta exención).

2. Que el inmueble vendido sea tu primera casa de habitación, es decir, que hayas vivido ahí.

3. Que no te dediques a la compraventa habitual de inmuebles.

4. Que el precio de venta no supere el equivalente a 723 salarios mínimos de El Salvador.

Preguntas frecuentes sobre el Impuesto de Ganancia de Capital

¿Tengo que pagar el impuesto en todas mis ventas de propiedades?

Cada vez que vendes un inmueble y obtienes una ganancia en El Salvador, en principio debes pagar el Impuesto de Ganancia de Capital, salvo que cumplas con las cuatro condiciones de exención mencionadas arriba.

Si la propiedad no es residencial, ¿tengo que pagar el impuesto?

Sí. Este impuesto se paga independientemente del tipo de inmueble que vendas (residencial, comercial, terreno, etc.). Solo estás exento si cumples con las reglas señaladas anteriormente, que aplican únicamente a la primera casa de habitación.

¿Cómo se declara este impuesto?

La ganancia o pérdida de capital se reporta junto con la declaración anual del Impuesto sobre la Renta, adjuntando el formulario de cálculo de ganancia de capital (F-944) que proporciona el Ministerio de Hacienda.

¿Estás por vender tu propiedad y quieres saber exactamente cuánto pagarías o si aplicas a alguna exención? Un asesor inmobiliario de CityMax El Salvador o CityMax Surf City, puede ayudarte durante todo el proceso. Escríbenos al 7840 7220 para más información.

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"Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal o tributaria. Para casos específicos, consulta con un contador o abogado tributario."

Impuesto de Ganancia de Capital en El Salvador

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